Presentation By Milena Macias, Esq.
CCFJ Director for Legislative Affairs
Milena Macias, Esq.

Published March 2, 2021

 

PLANEEMOS GARANTIZAR LA JUSTICIA E IGUALDAD

EN LAS ASOCIACIONES COMUNITARIAS

 

 

  • A partir de 2018, Florida, con 48,250 asociaciones comunitarias, tiene la mayor cantidad de asociaciones comunitarias en los Estados Unidos. (disponible en https://ipropertymanagement.com/research/hoa-statistics). Casi 1,000 personas se mudan a Florida todos los días. La migración proviene de todo Estados Unidos desde el norte, noreste, medio oeste y la costa oeste. Muchos nuevos floridanos son jubilados y muchos son familias jóvenes en edad laboral. (disponible en https://www.dmvflorida.org/moving-to-florida.) La mayoría de las personas que viven en (y se mudan a) Florida residen en una asociación comunitaria.

  • El objetivo final de las asociaciones comunitarias es garantizar la uniformidad, la justicia y la igualdad para todos. Sin embargo, algunos grupos de presión (incluidos los abogados que representan a las asociaciones) operan en detrimento de los propietarios de unidades o parcelas en las asociaciones comunitarias. Y, como dice nuestro gobernador Ron DeSantis: “Se supone que todos somos iguales ante la ley, pero tenemos una clase gobernante separada y distinta, y eso está mal. (https://www.brainyquote.com/quotes/ron_desantis_767115) Los floridanos en asociaciones comunitarias confían a su gobierno para escuchar y responder a sus gritos, promulgar leyes sobre el gobierno de asociaciones comunitarias que garanticen un trato uniforme, justo e igualitario, y votar en consecuencia. Al hacerlo, confiamos en:

  • DBPR. El Departamento de Regulación Comercial y Profesional es la agencia encargada de otorgar licencias y regular las empresas y los profesionales en el estado de Florida. La misión del DBPR es otorgar licencias de manera eficiente y regular de manera justa. y nos esforzamos por lograr este objetivo en nuestra operación diaria. El DBPR está estructurado de acuerdo con los requisitos de la Sección 20.165, F.S. (disponible en http://myfloridalicense.custhelp.com)

  • Defensor del Pueblo. El actual defensor del pueblo de Florida es Spencer Henning. La misión de la Oficina del Ombudsman de Condominios es mejorar la calidad de vida de los propietarios de condominios en Florida a través de un servicio rápido, profesional y cortés como un recurso neutral, informativo y accesible (disponible en https://www.flgov.com/?s=condo+Ombudsman&x=0&y=0)

  • Condominios. Capítulo 718, F.S. “The Condominium Act” es un capítulo de la ley que rige los condominios en el estado de Florida. La Ley de Condominios debe leerse junto con los Capítulos 61B-15 al 25, 45 y 50 del Código Administrativo de Florida. Las reglas administrativas son promulgadas por la División de Condominios, Tiempos Compartidos y Casas Móviles de Florida para interpretar, hacer cumplir e implementar el Capítulo 718 de los Estatutos de la Florida. (disponible en http://www.myfloridalicense.com/dbpr/lsc/documents/statutes/Ch718Printed.pdf)

  • Cooperativas. Capítulo 719, F.S. "La Ley de Cooperativas", es un capítulo de la ley que gobierna las cooperativas en el estado de Florida. La Ley de Cooperativas debe leerse junto con los Capítulos 61B-75 al 79 del Código Administrativo de Florida. Estas reglas administrativas son promulgadas por la División de Condominios de Florida,

Las asociaciones comunitarias en Florida deben ser justas, tener reglas consistentes y garantizar la transparencia a sus miembros.

¿Cómo podemos hacer que eso suceda?

La vaguedad en el Capítulo 720.306 F.S. (HOA) los procedimientos de elección deben aclararse: El uso de los comités de nominaciones de una Asociación de Propietarios ”- puede privar de sus derechos a posibles candidatos, de modo que solo los candidatos de la línea del partido estarán en la boleta que se envía por correo a los miembros. Esto promueve la manipulación de las elecciones y elude la disposición de que "un miembro puede nominarse a sí mismo como candidato a la junta en una reunión donde se celebrarán las elecciones". (artículo 720.306. (9). Análisis: art. 720.306 F.S. debe enmendarse para cumplir con 718.111 (2) (d), F.S. que tiene cláusulas de elegibilidad completas (es decir, que evitan que los asesinos convictos sirvan como presidente de la junta). No hay necesidad de reinventar la “rueda” porque el Capítulo F.S., 718.111 (2) (d) tiene un lenguaje probado, reglas y regulaciones específicas y jurisprudencia que respaldan estas disposiciones electorales.

 

Además, no se debe permitir a las asociaciones optar por no participar en el proceso de elección legal porque ayuda a la junta en funciones a mantener a los titulares en el cargo y permite que la junta haga cambios en el proceso de elección votando para cambiar los estatutos. Enmendar el Capítulo 720, F.S. por lo que se aborda el uso de "gravámenes" disfrazados de "multas" (diseñados para desvincular a los candidatos potenciales de la junta). Parece que muchas juntas de HOA instituyen multas contra los miembros unos meses antes de la elección, por montos de $ 1,000 o más (con multas) decididas por el comité de multas. Sin embargo, muchas juntas usan estas multas como una forma de gravar las propiedades para desvincular a los candidatos potenciales, lo que obliga a un candidato potencial a pagar una multa (que tal vez ni siquiera deba) o no permitir que proceda su candidatura. En la actualidad, 720.305, F.S. permite que una “asociación pueda imponer multas razonables. … [Y que] la junta puede imponer una multa por cada día de una infracción continua, con un solo aviso y oportunidad de audiencia, excepto que la multa no puede exceder los $ 1,000 en total a menos que se disponga lo contrario en los documentos rectores. Una multa de menos de $ 1,000 no puede convertirse en un gravamen sobre un paquete. … [Y] (b) No se podrá imponer una multa o suspensión impuesta por la junta de administración a menos que la junta primero proporcione un aviso de al menos 14 días al propietario de la parcela y, si corresponde, a cualquier ocupante, licenciatario o invitado de la propietario de la parcela, buscó ser multado o suspendido y una oportunidad para una audiencia ante un comité de al menos tres miembros ... Si un miembro tiene más de 90 días de atraso en el pago de cualquier tarifa, multa u otra obligación monetaria debido a la asociación, el La asociación puede suspender los derechos del miembro, o del inquilino, invitado o invitado del miembro, de usar las áreas e instalaciones comunes hasta que la tarifa, multa u otra obligación monetaria se pague en su totalidad. Esta subsección no se aplica a la parte de las áreas comunes que se utilizan para proporcionar acceso o servicios públicos a la parcela. Una suspensión no puede prohibir al propietario o inquilino de una parcela el ingreso y la salida de vehículos y peatones de la parcela, incluido, entre otros, el derecho a estacionar. Los requisitos de notificación y audiencia bajo la subsección (2) no se aplican a una suspensión impuesta bajo esta subsección. … (4) Una asociación puede suspender los derechos de voto de una parcela o miembro por la falta de pago de cualquier tarifa, multa u otra obligación monetaria debido a la asociación que tiene más de 90 días de mora. Un interés de voto o derecho de consentimiento asignado a una parcela o miembro que ha sido suspendido por la asociación se restará del número total de intereses de voto en la asociación, que se reducirá por el número de intereses de voto suspendidos al calcular el porcentaje total o número de todos los intereses de voto disponibles para tomar o aprobar cualquier acción, y los intereses de voto suspendidos no se considerarán para ningún propósito, incluyendo, pero no limitado a, el porcentaje o número de intereses de voto necesarios para constituir un quórum, el porcentaje o el número de los intereses con derecho a voto requeridos para llevar a cabo una elección, o el porcentaje o número de intereses con derecho a voto requeridos para aprobar una acción en virtud de este capítulo o de conformidad con los documentos rectores. Los requisitos de notificación y audiencia bajo la subsección (2) no se aplican a una suspensión impuesta bajo esta subsección. La suspensión finaliza con el pago total de todas las obligaciones actualmente adeudadas o vencidas a la asociación. Análisis: las multas no deben ser gravámenes y F.S. 720 debe ser consistente con F.S. 718 para que una multa no se convierta en un gravamen contra una unidad. F.S. 718.303 (3), que gobierna las asociaciones de condominios, establece que: La asociación puede imponer multas razonables por el incumplimiento del propietario de la unidad o su ocupante, licenciatario o invitado con cualquier disposición de la declaración, los estatutos de la asociación o reglas razonables de la asociación. Una multa no puede convertirse en un gravamen contra una unidad. F.S. 720.305 (2) que gobierna las asociaciones de propietarios establece en la parte relevante que: La asociación puede imponer multas razonables de hasta $ 100 por violación contra cualquier miembro o inquilino, invitado o invitado de cualquier miembro por la falla del propietario de la parcela o su ocupante, licenciatario o invitado para cumplir con cualquier disposición de la declaración, los estatutos de la asociación o las reglas razonables de la asociación. Se puede imponer una multa por cada día de una infracción continua, con un solo aviso y oportunidad de audiencia, excepto que la multa no puede exceder los $ 1,000 en total, a menos que se disponga lo contrario en los documentos vigentes. Una multa de menos de $ 1,000 no puede convertirse en un gravamen contra un paquete.

EDUCACIÓN PARA MIEMBROS DE LA JUNTA DIRECTIVA SOBRE LOS PAPELES QUE JUEGAN COMO MIEMBROS DE LA JUNTA NO ES UNA OPINIÓN LA EDUCACIÓN ES UNA NECESIDAD:

Educación obligatoria para miembros de la junta

Permitir que los nuevos miembros de la junta simplemente firmen una “declaración jurada” declarando que son conscientes de los deberes y responsabilidades que se les imponen, frustra el propósito de la educación. Sin embargo, simplemente firmar una declaración jurada sin educación es una receta para el desastre y puede crear dificultades financieras por parte de las juntas directivas que no reconocen sus responsabilidades, dejando a los CAM (que no están autorizados a asesorar sobre asuntos legales) y a los abogados de la asociación para instruir sobre el disposiciones pertinentes (generalmente en beneficio de lo que desea la junta). Esto es peligroso: más del 50% de la población de Florida tiene el mandato de estar en HOA o COA, y una junta sin educación puede causar dificultades financieras y evaluaciones especiales y ¡puede llevar a la bancarrota a la asociación! Todos los miembros de la Junta deben estar obligados a tomar un Curso de Certificación de Miembros de la Junta aprobado por el DBPR. Hay muchos. Son gratuitos y están en línea. No hay excusa para no recibir educación.

EXPANDIR EL PROGRAMA PILOTO ANTI-SCAM

El programa piloto del “Grupo de trabajo contra el fraude” presentado por Julio Robiana, aborda e identifica el presunto uso indebido de fondos por parte de las juntas directivas y los administradores de asociaciones comunitarias y necesitamos que este programa se expanda por toda Florida. El gobernador DeSantis ha reconocido que "[el estado y las fuerzas del orden locales son los principales protectores de la salud, la seguridad y el bienestar de las personas en los estados individuales". (disponible en https://www.brainyquote.com/quotes/ron_desantis_767115) Esto permitirá que los miembros del Departamento de Aplicación de la Ley de Florida (FDLE), así como los representantes del Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR) y la Oficina del Ombudsman de Condominios (OCO) trabajen juntos para garantizar que cualquier queja de la unidad afectada los propietarios pueden ser tratados de manera eficiente, justa e imparcial.

POLÍTICOS SIGNOS

En la actualidad, casi todas las asociaciones de propietarios y condominios limitan la exhibición de letreros, incluidos los "letreros políticos". Y, aunque la Primera Enmienda protege la "libertad de expresión", la realidad es que los propietarios están descubriendo (para su consternación) que no se permite exhibir carteles en su propiedad debido a las reglas y regulaciones contenidas en los documentos que rigen la asociación. Estas "limitaciones" impuestas por una asociación limitan las protecciones otorgadas por la Primera Enmienda para los propietarios y deben resolverse. Los propietarios de condominios y asociaciones de propietarios deben poder mostrar su apoyo al candidato político de su elección de manera respetuosa.

AMPLIAR LOS DEBERES DEL DEFENSOR DEL PUEBLO DE DBPR

Necesitamos una expansión de los deberes otorgados al Ombudsman para realizar los cambios necesarios, incluidos los poderes de citación para registros y otros materiales de asociaciones, diseñados para proteger a los propietarios (cuya casa suele ser su mayor inversión) para proporcionar a los inversores y propietarios de Florida un mayor nivel. de comodidad para asegurar en la industria. Al hacerlo, esta supervisión regulatoria aumentará la confianza en los negocios con el público, para la capacitación profesional, las pruebas y la concesión de licencias. Además, es necesario que se delegue más y se asignen más responsabilidades al Defensor del Pueblo.


 
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