Indefensos los dueños de "condos''
(Owners of Condos are defenseless)

 
JOAQUIM UTSET 
Courtesy El Nuevo Herald
Posted on Sun, Feb. 15, 2004
(Click here to read English Translation)

Lo primero que le llamó la atención a Eddie Hernández sobre los problemas en su condominio fue una lista de morosos, pegada a dos puertas de su apartamento, la cual decía que debía $150 de la cuota de mantenimiento.

Cuando reclamó a los directivos de la asociación del condominio Grand Vista en Hialeah Gardens que había pagado y que le mostraran los libros de contabilidad, le respondieron aumentándole la deuda a $700 y luego a $1,400.

Tras seguir reclamando ver el estado financiero de la asociación, le llegaron a poner una amenaza de embargo a su vivienda.

Tres años después, tras una ardua batalla junto a un minúsculo grupo de inconformes que tuvieron que convencer a unas reticentes autoridades, una investigación estatal halló que la junta directiva había violado un récord de 15 regulaciones. Ahora están buscando los $300,000 que se supone estaban en las reservas de la asociación.

Irónicamente, las leyes actuales sólo permiten multar a la asociación como entidad y no a los individuos que la presidían, por lo que la multa de $80,000 impuesta por el estado no la pagarán quienes cometieron las violaciones, sino también quienes las denunciaron.

Dentro de las guerras de los condominios que cada año batallan miles de propietarios y sus asociaciones, Grand Vista es una leyenda y un ejemplo de un problema creciente.

Con la proyección de que el 40 por ciento de los residentes de la Florida vivirán bajo una asociación en seis años, para los críticos del actual sistema regulador los cambios son imperativos para evitar la multiplicación de los abusos.

''Yo llamo a estas asociaciones las mafias de los condominios'', dijo el representante estatal Julio Robaina, quien preside un comité que durante meses escuchó centenares de historias de horror como las de Grand Vista y acaba de entregar sus recomendaciones.

Sus conclusiones son que el actual marco legal es débil, que el Departamento de Negocios y Profesiones de la Florida (DPBR) carece de fuerza para incluso penalizar las violaciones que investiga, y que la Legislatura debe darle mayores recursos para enfrentarse a las miles de quejas que recibe anualmente.

Pese a que cada unidad paga una tasa de $4 a un fondo estatal especial para condominios, la Legislatura lo ha utilizado regularmente para taponar brechas en otras partes del presupuesto.

Entre las recomendaciones está la creación de la oficina de un defensor del propietario con facultades investigativas y poder para penalizar a directivos de las asociaciones, y asegurarse que cualquier violación de naturaleza criminal se lleve a la fiscalía estatal.

En el caso de Grand Vista, este camino de momento parece poco promisorio, como quedó patente el martes en un enfrentamiento verbal entre Hernández y Fred Kernstein, director de la división de delitos económicos de la fiscalía estatal de Miami-Dade.

Kernstein señaló que, pese a las investigaciones del DPBR, aún carecen de pruebas y recomendó a los propietarios de Grand Vista que ordenen una auditoría.

Para el fiscal estatal, la frustración de los propietarios les hace confundir las violaciones civiles con las criminales.

''En este estado no se pagan los delitos'', respondió Hernández.

Las recomendaciones del comité de Robaina no han sentado muy bien en sectores de la comunidad legal que durante años se han dedicado a las leyes de condominios y asociaciones de propietarios.

''Hay que poner las cosas en perspectiva'', señaló el abogado Gary Poliakof, uno de los mayores expertos de la Florida en esta materia. ''Muchas de las quejas se refieren a cosas que ya están contempladas en la actual legislación'', agregó.

Poliakof aseguró que los casos como los de Grand Vista son ''incidentes extremadamente aislados'', pese a que el año pasado se presentaron 1,675 quejas, y aseguró que el DPBR hace ``un buen trabajo''.

Robaina contestó que la actitud de Poliakof responde a la de un grupo de abogados que ha dominado y ha lucrado durante años representando a asociaciones.

''Yo entiendo por qué no quieren cambiar; ellos viven de defender y litigar los problemas de los condominios'', aseguró el representante.

Después de tres años de tensiones, la junta directiva de Grand Vista cambió recientemente. Ninguno de los ex directivos, algunos de los cuales están acusados de malversar fondos, quiso hablar con El Nuevo Herald.

El nuevo tesorero, Otto Tianga, aseguró que las cuentas del condominio están vacías.


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Owners of Condos are defenseless
(Literally Translated)

The first thing that caught the attention of Eddie Hernandez regarding the problems at his condominium was seeing a list of deadbeat debtors posted a two doors distance from his apartment, which indicated that he owed $150 for his association dues.

When he informed the board of directors of Grand Vista Condominium in Hialeah Gardens that he had paid his dues and asked them to show him the accounting records, they responded by increasing his debt to $700 and later $1,400.

Once he persisted on reviewing the financial records of the association, they put a lien on his unit and threatened to foreclose on his property.

Three years later, after an arduous battle being led by a minuscule group of incomformists that had to convince the reticent authorities, an investigation by the state discovered that the board had violated a record of 15 regulations.  They're now searching for $300,000 that were supposedly in the reserve accounts of the association.

Ironically, current laws only permit fines to be imposed on the association as a whole or an entity and not on the individuals that manage it and so the fine of $80,000 imposed by the state won't be paid by those that committed the violations, but rather those that reported them to the authorities.  

Within the condo wars and the battles that thousands of unit owners face with their associations, Grand Vista is a legend and an example of a growing problem.

Based on a projection that 40 percent of Florida residents will live in an association in the next six years, for critics of the actual legislative system that regulates this situation, certain changes are imperative in order to control the multiplying number of abusive cases.  

''I call these associations the Mafia of the condominiums'', said State Representative Julio Robaina, who is chairman of a committee that has during the past several months heard a great multitude of horror stories such as the one at Grand Vista and he has submitted their recommendations.

He concluded that the legal system is weak and that the Department of Business and Professional Regulations (DBPR) of Florida does not have the necessary strength, including imposing penalties for violations they investigate, so legislators must provide for better resources so the DBPR can handle the thousands of complaints they get annually.  

Each unit pays $4 to the state to fund a special budget for condominiums, but legislators have been using these funds regularly to fill other gaps in the state's budget.

Amongst the list of recommendations is the creation of an office to defend unit owners with investigative and enforcement powers and the jurisdiction to penalize board members of an association, and make certain that any criminal violation is properly referred to the state attorney's office.

With regard to the Grand Vista case, for the time being, this does not look very promising as it was learned this past Tuesday during a verbal confrontation between Hernández and Fred Kernstein, Chief of Economics Crime for the State Attorney's office of Miami-Dade.

Kernstein pointed out that, aside from the investigations by the DBPR, unit owners just did not have any proof and he recommended that the unit owners of Grand Vista get an audit done.  

According to the state attorney, these frustrated unit owners are confusing civil infractions with criminal violations.

''In this state people aren't held accountable for their crimes", Hernández responded.

The recommendations from Robaina's committee have not been well received by certain sectors of the legal community, which have for several years been focusing on laws governing condominiums and home owner associations.

''You have to put things into perspective'', pointed out attorney Gary Poliakof, who is one of the leading experts in Florida regarding this matter ''Many of these complaints refer to things that are already resolved in our current legislation'', he added.

Poliakof reassured that cases like Grand Vista are "extreme and isolated cases", hence last year there were 1,675 complaints, to which he stated that the DBPR was "doing a great job".

Robaina responded that Poliakof's attitude seems to be the responses made by a group of attorneys that have dominated and been very lucrative during past years representing associations.

''I understand why they're not interested in changing things; they make a living defending and litigating problems that occur in condominiums", the representative added.

After three years of tension, the Grand Vista board of directors were changed recently.  None of the former board members, some of which are being accused of embezzling association funds wanted to speak to El Nuevo Herald.

The new treasurer, Otto Tianga, reassured us that the condominium's bank accounts were emptied out.


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